Sep 25, 2016

3 Sebab Penting Kenapa Pemaju Hartanah 'Tidak Boleh' Menjadi ‘Bank’

Hanya 39% hartanah terjual dalam tempoh 6 bulan pertama tahun ini. Tahun lepas, jumlahnya adalah 52%. Pada masa yang sama, hampir dua per tiga (66%) permohonan pinjaman perumahan yang tidak diluluskan adalah bagi hartanah bernilai RM500 ribu ke RM2.5 juta.

Pemaju Hartanah

Kemungkinan inilah antara sebab mengapa cadangan memberikan lesen kepada pemaju hartanah untuk memberi pinjaman perumahan kepada bakal pembeli timbul.

Adakah perkara ini suatu yang baru?

Tidak. Sunway Properties telah pun memperkenalkan skim 12:88 pada Mac lepas di mana pembeli membayar ‘down payment’ 12% dan baki 88% melalui pinjaman dari Sunway sendiri.

Sudah tentu kadar faedahnya lebih tinggi tetapi tidaklah sehingga 18%. Ia sekitar 6% – 8% dan tempoh bayarannya pula selama 15 tahun maksimum.

Adakah ‘skim pinjaman’ ini mendapat sambutan?

Tidak juga. Daripada RM600 juta hasil jualan sejak pengenalan skim tersebut, hanya 10% yang mendapatkan pinjaman terus dari Sunway.

Ini bermaksud, skim pinjaman ini tidaklah begitu menarik dan ia adalah pilihan terakhir kepada pembeli.

Namun, sungguhpun ia kurang mendapat sambutan, ia tidak bermakna pemaju hartanah perlu diberikan lesen untuk menjadi ‘bank’.

Mengapa?

1. Pertama, kerana pembeli adalah naif dan mudah dipujuk (gullible)

Kemudahan mendapatkan pinjaman dari pemaju berbanding dari bank akan membuatkan mereka menutup mata terhadap kadar faedah yang lebih tinggi.

Lebih-lebih lagi tidak ramai yang celik ilmu kewangan. Asalkan faedah 18% kad kredit pun boleh buatkan begitu ramai golongan muda muflis, inikan pula kemudahan mendapatkan pinjaman perumahan. (Untuk rekod, 23,854 golongan muda muflis setakat 2015)

2. Kedua, pemaju hartanah tidak mempunyai kapasiti bagi memberikan pinjaman, lebih-lebih lagi pinjaman sehingga 100%

Daripada 10 pemaju hartanah terbesar di Malaysia, hanya 2 pemaju iaitu UOA dan Selangor Properties yang mempunyai wang tunai melebihi jumlah hutang. Selebihnya meminjam lebih banyak dari wang yang disimpan

Ini bermakna, sekiranya pemaju-pemaju ini mahu memberikan pinjaman, mereka terpaksa mendapatkan wang dengan meminjam dari bank kerana mereka tidak mempunyai lesen bagi mengumpul deposit (wang) sebagaimana bank mengambil deposit ke akaun simpanan mereka.

Tambahan pula, pemaju yang memberikan pinjaman kepada bakal pembeli sudah pastilah akan diberikan penarafan risiko kredit yang tinggi kerana bakal pembeli tersebut adalah di kalangan mereka yang tidak berjaya mendapatkan pinjaman dari bank.

Oleh itu, kemungkinan pemaju akan dikenakan faedah yang lebih tinggi dalam mendapatkan wang pinjaman bagi memberi pinjaman kepada bakal pembeli.

Jika inilah keadaannya, pemaju sudah pasti akan mengenakan kadar faedah yang amat tinggi kerana mereka akan memberi pinjaman melalui duit yang dipinjam.

Situasi ini tidak ubah seperti sewa rumah atas sewa (sublet) atau jual kontrak atas kontrak (ali baba).

Tidakkah ini menjadikan kadar bayaran bulanan lebih tinggi dan sekaligus meningkatkan hutang isi rumah yang sekarang ini pun sudah tertinggi di Asia?

3. Ketiga, cadangan ini akan menjadikan harga rumah kembali naik menggila

Skim ‘Developer-interest-bearing-scheme’ (DIBS) yang mana pembeli tidak perlu membayar apa-apa sehingga rumah siap pada 2010-2014 telah mendorong pemaju hartanah membina dan menjual rumah kepada mereka yang sebenarnya tidak layak.

Disebabkan wujud golongan yang tidak layak membeli rumah ini yang terus membeli rumah dengan harapan mereka boleh membuat untung apabila rumah siap, pemaju berterusan membina dan menjual projek baru pada harga yang lebih mahal.

Cadangan ‘pemaju menjadi bank’ ini mempunyai beberapa persamaan dengan skim DIBS.

Tidak mustahil projek perumahan akan datang akan dipakejkan pada harga yang lebih tinggi kerana mereka mempunyai lesen bagi membiayai bakal pembeli.

Besar kemungkinan, pemaju akan memberikan rebat tunai lebih tinggi.

Caranya dengan memberi pinjam RM 1 juta, kemudian diberikan kembali RM 200 ribu.

Walaupun ‘nett price’ rumah tersebut adalah RM800 ribu, tetapi memandangkan di atas kertas sudah tercatat transaksi bernilai RM 1 juta, projek-projek lain di sekeliling akan menjadikan harga atas kertas tersebut sebagai penanda aras.

Jika ini berlaku, apalah maknanya kerajaan menetapkan diskaun Bumiputera 5%-15% sekiranya harga rumah sudah terlalu mahal?

Projek-projek rumah mampu milik oleh kerajaan juga akan terkesan dengan harga normal baru ini.

PR1MA membina dan menjual rumah pada harga 20% lebih kurang tetapi adakah 20% ini berdasarkan harga tulen atau harga yang ‘artificial’?

Pemilik tanah juga akan menilai harga tanah mereka pada kadar yang lebih mahal yang menyebabkan kos pembinaan projek menjadi sangat tidak munasabah.

Adakah ini selari dengan hasrat kerajaan dan orang ramai dalam meningkatkan pemilikan rumah?

Untuk pengetahuan, sekarang ini pun, sudah banyak pemaju yang memberikan rebat tunai (bukan diskaun) kepada pembeli.

Sama ada ianya sah atau salah tidaklah diketahui. Tetapi apa yang pasti adalah, pemaju sebagai penjual sudah pasti menjadi lebih kreatif dalam menjual hartanah mereka.

Dan inilah yang mungkin berlaku jika lesen memberi pinjaman diberikan.

Isu harga rumah, pemilikan rumah, dan pelaburan hartanah adalah isu yang sangat rumit.

Tidak ada satu solusi yang boleh memuaskan hati semua pihak. Tetapi pemberian lesen ini adalah solusi yang membawa lebih banyak keburukan dari kebaikan.

BACA INI JUGA:

Sumber: Thevocket

Blogger biasa yang menulis untuk berkongsi berita dan infomasi untuk memberi manfaat dan ilmu pengetahuan.

TERIMA KASIH KERANA SUDI MEMBERIKAN KOMEN. INSYAA ALLAH SAYA AKAN KOMEN DI BLOG ANDA JUGA.
EmoticonEmoticon